В какой страховке нуждается ипотечный заемщик?

Ипотека, при всей своей относительной доступности, удовольствие пока дорогое. Поэтому власть ломает голову, как снизить стоимость ипотечных кредитов. Одна из последних идей – сэкономить на страховке, отменить страхование жизни и здоровья заемщика. Сейчас эта поправка в закон проходит разные чтения в Государственной Думе, и пока сложно сказать, какой она будет в окончательном виде. Зато у нас есть повод посмотреть: а что, собственно, включает в себя договор при ипотечном кредитовании и зачем?

По словам Жанны Шайхетдиновой, заместителя директора по продажам "Государственной страховой компании "Югория", комплексное ипотечное страхование должно защищать интересы и заемщика, и банка. Как правило, применяются три вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку (квартира, дача, коттедж и пр.), жизнь и здоровье заемщика и страхование титула (потери права собственности на приобретаемое имущество).

- В некоторых банках перечень может быть меньше, - говорит Ж. Шайхетдинова. - Так, по федеральной ипотечной программе сегодня не требуется страхование титула. АИЖК считает, что этот риск страховать не нужно. Хотя статистика говорит о другом. По оценкам различных экспертов, ежегодно в Москве около 2% сделок от общего числа признаются недействительными. Особенно высоки риски при покупке на вторичном рынке. Если на этапе сделки все прошло нормально, то спокойная жизнь в дальнейшем добросовестному приобретателю не гарантируется. Причиной могут стать незаконность предыдущих сделок, мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и многое другое. Кроме того, в процессе оформления документов могут быть допущены ошибки, от которых не оградит ни нотариус, ни система госрегистрации. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

И он намерен истребовать какую-либо часть принадлежащего ему имущества. Может оказаться, что сделка была заключена под давлением, либо заключена недееспособным лицом, либо с нарушением каких-либо законодательных норм. В случае если суд выносит постановление о недействительности сделки, то добросовестный приобретатель должен освободить новую жилплощадь, а уже затем попытаться вернуть свои деньги с другого участника сделки. Часто сделать это бывает невозможно. Положительным моментом является то, что защита интересов страхователя в суде ложится на плечи страховой компании.

- А если квартира в новостройке?

- Если покупать квартиру в новом доме, то страховать титул не нужно. На первичном рынке есть только застройщик и вы, первичный покупатель. Потерять право собственности там практически невозможно.

- Бывают ситуации, когда человек уже  застраховал свою жизнь, а потом решил взять ипотечный кредит. Действителен ли его страховой полис или надо заново страховаться?

- Выдавая ипотечный кредит, любой банк старается обезопасить себя наибольшим образом, поэтому он включает в договор страхования жизни и здоровья наибольшее количество страховых рисков. Это и смерть по любой причине, а не только в результате наступления несчастного случая, и получение инвалидности (человек может стать инвалидом, потерять свою работу и не оплачивать кредит), и, конечно же, временная нетрудоспособность. Страховая защита по такому договору получается максимальной. Таким образом, если получатель ипотечного кредита не может его вернуть вследствие потери трудоспособности или смерти, то с банком за него расплачивается страховая компания.

Если у человека есть страховой полис, то надо с банком и со страховой компанией проверить весь набор страховых рисков. К тому же, обычный страховой полис выдается на год-два. А ипотечный кредит берется порой на 25-30 лет, и договор страхования заключается с ежегодной пролонгацией, с наличием льготного периода... И еще. Выгодоприобретателем по той страховке, которая есть у обычного человека, как правило, являются либо его близкие и родные, либо те лица, которых он указал, либо даже можно заключать договор страхования по умолчанию, тогда страховую выплату получат наследники. Что касается ипотечного страхования, то здесь выгодоприобретателем по договору страхования должен выступать банк.

Страховые продукты, которые находятся в свободной продаже, - они не приспособлены для ипотечного кредитования. У них другая задача - защитить жизнь и здоровье человека в результате наступления каких-либо несчастных случаев. Пусть этот полис останется, но при получении ипотечного кредита нужно оформить еще один страховой полис, в соответствии с требованиями банка. Пусть их будет два, это не запрещено законом.

- Какие сейчас тарифы на страхование и от чего они зависят?

- Общая величина тарифа зависит, прежде всего, от тех видов страхования, которые входят в страховой пакет. А если говорить по каждому конкретному виду страхования, то при страховании жизни и здоровья на величину страхового тарифа влияет в основном возраст человека. До 35 лет и у мужчин, и у женщин тарифы выглядят одинаково - от 0,4% (минимальный, который может применяться) и до 0,8%. После 35 лет применяются повышающие коэффициенты. В возрасте от 35 до 60 лет - у мужчин идет 0,6% минимальный, а у женщин - 0,5%, максимальный же - 0,85%. А от 61 года до 75 лет тариф составляет от 2 до 3% для мужчин, а для женщин - от 0,6 до 2,5%, в процентах от страховой суммы, установленной по договору.

Если говорить о страхования объекта недвижимости... Здесь тариф, как правило, начинается от 0,2%. По некоторым программам на страхование принимаются только конструктивные элементы квартиры (стены, потолки, перекрытия...). В рамках других программ на страхование принимаются конструктивные элементы вместе с отделкой, минимальный тариф по таким договорам страхования  составляет 0,25 %. Конечно, величина тарифа зависит еще и от состояния объекта недвижимости. Если дом с деревянным перекрытием (такие объекты часто встречаются на рынке недвижимости Санкт-Петербурга), то риск гибели такого дома в результате пожара составляет 100 %. Т.е. при наступлении страхового случая происходит выплата в полном объеме. Поэтому при страховании таких объектов применяется повышающий тариф. Если дома 30-40-летней давности, с нормальными перекрытиями - то здесь страхование конструктивных элементов без отделки составит 0,15%, а с отделкой 0,25%. У нас уже были выплаты по страхованию отделки: когда соседи с верхних этажей заливали...

Страхование титула... Мы используем тариф от 0,3%. Для заключения договора страхования потери права собственности на объект недвижимости сначала тщательно проводится экспертиза документов на квартиру. И когда мы видим, что риск наступления страхового случая очень высок (80-90%), тогда мы отказываемся от страхования. Такой тщательный этап проверки практически сводит к минимуму риск наступления страхового случая. Хотя совсем свести его к нулю нельзя, риск всегда присутствует.

- То есть сколько сейчас надо платить за страховку?

- По каждому виду страховая сумма устанавливается отдельно и определяется в процентах от величины размера кредита плюс 10%. Если в комбинированный договор включаются три вида страхования, то страховой тариф составляет 1% от размера кредита. Если два вида страхования – то 0,7%.

- По каким видам страхования чаще всего наступают страховые случаи?

- Конечно, по страхованию жизни и здоровья. В основном, из-за временной нетрудоспособности заемщиков. Наш филиал уже 2,5 года очень активно работает на рынке ипотечного страхования. За это время клиентский портфель "Государственной страховой компании "Югория" стал достаточно большим. А чем больше клиентов, тем больше вероятность наступления страхового случая.

- Уже есть банки, которые не требуют страхования жизни?

- Пока с такими банками мы не сталкивались.