Как продать квартиру из-под залога

Продажа квартиры из-под залога пока еще редко встречающееся явление в нашей стране. Но, тем не менее, постепенно вырабатываются механизмы проведения подобных сделок. Процедура эта сложная, поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту.

По словам директора агентства недвижимости “Бекар” Ирины Тимофеевны Гудкиной причины, по которым человек решает продать квартиру, приобретенную с помощью ипотеки, могут быть различными. Например, если квартира была куплена с инвестиционной целью. В этом случае директор “Бекар” советует проконсультироваться с риэлтером, который расскажет о сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости и даст прогнозы.

Другими причинами продажи квартиры из-под залога могут оказаться рождение ребенка, значительное увеличение зарплаты, переезд в другой город или страну и т. д. Предположим, человек захотел взять другой ипотечный кредит и купить квартиру больше и лучше. Здесь также необходима помощь специалиста, который выступит в качестве посредника между клиентом и банком, а затем поможет взять второй ипотечный кредит, организует эту сделку. Неплатежеспособность заемщика также может стать поводом для продажи квартиры, утверждает Ирина Гудкина.

Итак, для того чтобы продать квартиру из-под залога, нужно, во-первых, связаться с банком, у которого в залоге находится квартира, и сообщить о том, что вы решили ее продать. Затем необходимо подать заявление и получить соответствующее разрешение от банка. Далее следует оговорить условия продажи заложенного имущества. Рассматривать заявку банк может несколько дней, реже – неделю. Разобраться с документами поможет риэлтер, который помогал покупать квартиру, либо ипотечный брокер.

Банк может отказать в продаже квартиры из-под залога, если у заемщика плохая кредитная история (невовремя осуществлял платежи) или этот кредит нельзя погасить досрочно (мораторий на досрочное погашение).

Необходимо собрать пакет документов для продажи квартиры. В этот пакет входят техпаспорт, характеристика занимаемого жилого помещения (форма № 7), справка о регистрации по месту жительства (форма № 9), выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) и правоустанавливающие документы (договор купли-продажи).

Поиск покупателя осложняется тем, что многие люди относятся к покупке квартиры из-под залога с некоторой долей недоверия. Здесь играет роль чисто психологический фактор. Человеку нужно объяснять возможность и законность такой сделки.

Возможны два способа продажи квартиры из-под залога. Первый способ: одновременное снятие обременения (т. е. снятие залога) и регистрация нового договора купли-продажи в ГБР. Происходит это следующим образом. Покупатель кладет в банковскую ячейку заемщика сумму, которую тот еще должен заплатить банку. После этого банк снимает обременение и заключает договор купли-продажи. Здесь есть определенная доля риска. Покупателю важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился с заемщиком по кредиту, но недвижимость еще не перешла в его собственность, так как банк не пожелал снять обременение (это может случиться в том случае, если на его счет не перечислили остаток долга).

Второй способ продажи квартиры происходит следующим образом. Сначала регистрируется договор купли-продажи без снятия обременения. Деньги кладутся сразу в две ячейки – ячейку банка и ячейку продавца. После того, как банк получит деньги, он дает разрешение на снятие квартиры с залога. С этим разрешением, пакетом документов и договором купли-продажи необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы и снять обременение.