Выбираем кооператив: Пойти в строители или в потребители?

Есть несколько способов обзавестись квартирой, не выплачивая сразу ее полной стоимости. Разбираемся в них вместе со специалистами.

Ипотека или кооператив?

Основная форма обзаведения жильем в рассрочку - это кооператив. Стать его членом несравненно проще, чем получить ипотечный кредит. Банки требуют солидный набор документов. Для "доступа" в кооператив, как правило, достаточно паспорта и заявления.

Второй актуальный вопрос - размер "издержек" при обзаведении квартирой. По подсчетам специалистов, при ипотеке "переплата" за квартиру составляет как минимум 70%. В кооперативах имеется аналог ипотечных процентов: это членские взносы. Но они куда ниже. В среднем пайщики ежегодно платят 5 - 7% от суммы ссуды, предоставленной кооперативом на покупку квартиры. Павел ШТЕПАН, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), объясняет это тем, что кооператив -  некоммерческое объединение граждан, организующих "общий котел". А банки - коммерческие предприятия, созданные для получения прибыли.

В кооперативах есть и другие накладные расходы - вступительный взнос, отчисления в резервный фонд и проч. Однако в общем счете, как заверяют сторонники такой рассрочки, "переплата" составляет обычно не больше 20%.

Впрочем, есть и ложечка дегтя для пайщиков. Даже две:

при ипотеке первоначальный взнос может составлять 15 и даже 10% от стоимости квартиры. При вступлении в кооператив, как правило, надо заплатить не меньше 30% цены жилья;

включившись в ипотеку, вы приобретаете квартиру сразу же после получения кредита. А вот пайщики должны ждать, пока в "общем котле" кооператива (сюда "стекаются" деньги тех, кто только вступил, и тех, кто уже получил ссуду и выплачивает ее) наберется сумма, достаточная для выделения ссуды и покупки жилья.

Что такое ЖНК, ЖСК и ПИКи?

"Действующее законодательство выделяет три вида кооперативов: жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК) и потребительский (ПК). Последний еще называют "потребительским ипотечным" (ПИК)", - поясняет наш эксперт Евгений ТИМОФЕЕВ, управляющий потребительского кооператива "Центральный".

По словам Евгения Тимофеева, и ЖНК, и ЖСК существенно ограничены в возможностях. ЖСК "привязан" к конкретному строящемуся дому. ЖНК свободен от такого ограничения. Но! Закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив. Вступая в ЖНК, будущий новосел должен сразу оплатить вступительный взнос в размере 5% цены квартиры и затем вносить в ЖНК деньги до тех пор, пока не наберется сумма не менее 50% стоимости жилья. Только после этого кооператив вправе приобрести и предоставить квартиру своему пайщику в пользование.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив не ограничен жесткими "рамками". В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПИК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке вашей квартиры, может составить до 70%.

В чем отличие?

• Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Суть организации:

Создается для строительства конкретного дома.

Схема оплаты:

Члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке.

• Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Суть организации:

Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства (в меньшей степени).

Схема оплаты:

Члены ЖНК создают "общий котел", из которого по мере накопления средств (за счет взносов новых членов) оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.